Polacy spłacają i nadpłacają kredyty mieszkaniowe na potęgę
W 2025 roku wcześniejsze spłaty i nadpłaty kredytów mieszkaniowych zamknęły się w kwocie około 55 mld zł. To sporo, ale w 2026 roku poziom wcześniejszych wpłat i nadpłat może być jeszcze wyższy. Sytuacja ta sprawia, że mimo rosnącej sprzedaży kredytów netto przyrost portfela tego rodzaju pożyczek będzie ograniczony.
Polacy nadpłacają kredyty mieszkaniowe
W 2025 r. poziom wcześniejszych spłat i nadpłat wzrósł o około 6%. w skali rok do roku. W 2026 skala tego zjawiska może być jeszcze wyższa. Świadczy o tym dobra sytuacja na rynku pracy, która zbiegła się z serią obniżek stóp procentowych. To, co dla kredytobiorców jest bardzo korzystne, przekłada się na sytuację banków. Wysoki poziom nadpłat oznacza wolniejszy przyrost portfela kredytów mieszkaniowych. W 2025 r. podaż złotowych kredytów mieszkaniowych sięgnęła 90,5 mld zł. Co ważne wcześniejsze spłaty i nadpłaty utrzymały się na poziomie około 60% nowej sprzedaży. Prócz tego kredyty zaciągane średnio na ponad 23 lata są faktycznie spłacane przeciętnie w około 10 lat. Skąd takie tempo? Analitycy bankowi zauważają, że gospodarstwa domowe po doświadczeniach wysokich stóp procentowych starają się aktywnie zarządzać swoim zadłużeniem i ograniczać jego koszty.
Według szacunków ZBP, kredyty konsolidowane i nadpłacane stanowią obecnie około 18% nowej sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Trudno jednak ocenić jak trend ten będzie się rozwijał. Wszystko zależy od reakcji kredytobiorców na zmiany stóp procentowych. Decyzje o przedpłatach mają charakter nieliniowy i są mocno związane z cyklem zmian wartości referencyjnych.
Rodzaj kredytu a wcześniejsza spłata
W ostatnim czasie struktura rynku kredytowego uległa zmianie. Wyraźnie rośnie udział pożyczek o okresowo stałej stopie procentowej. Obecnie to około 40% portfela. Dlaczego to ważne? Ponieważ kredyty oparte o zmienną stopę procentową przy wcześniejszej spłacie nie generuje aż tak istotnych kosztów dla banku. W przypadku pożyczek o okresowo stałej stopie sytuacja jest inna. Bank zabezpiecza takie kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza spłata oznacza konieczność zamknięcia pozycji zabezpieczającej i realny koszt dla instytucji bankowej. Na rynku nie działa obecnie żaden skuteczny mechanizm rekompensaty. Oznacza to, że koszty bankowe rosną i są przenoszone na innych klientów.
Banki nie mają możliwości precyzyjnego odzyskania kosztów wcześniejszej spłaty. Jedyne co mogą zrobić to uwzględnić to ryzyko w cenie kredytu. W praktyce oznacza to wyższe oprocentowanie tego rodzaju zobowiązań bez względu na to, czy są wcześniej spłacane, czy nie.