Co się może wydarzyć na polskim rynku mieszkaniowym w najbliższych kilkunastu latach?

W analizie Alior Banku pod tytułem “Co czeka polski rynek mieszkaniowy. Scenariusze rozwoju do 2040” przedstawiono długoterminowe prognozy dla rynku mieszkaniowego. Sformułowano w nim kilka dróg, którymi może potoczyć się przyszłość tego ważnego sektora gospodarki. Analitycy przyjęli przy tym różne założenia co do przyszłej podaży i popytu na nieruchomości mieszkalne.

Kiedy potrzeby mieszkaniowe Polaków zostaną zaspokojone?

Głównym celem analizy było określenie, w którym momencie rynek osiągnie punkt nasycenia, czyli zaspokojenia popytu na mieszkania. Dla autorów opracowania podstawową miarą popytu jest między innymi liczba gospodarstw domowych w Polsce. Podaż można określić dzięki liczbie nieruchomości mieszkalnych dostępnych na rynku i nadających się do zamieszkania. Dzięki stworzeniu dwóch podstawowych scenariuszy zakładających niską i wysoką podaż i najniższy i najwyższy popyt powstały realistyczne prognozy. Przez to wiemy, że podstawowy popyt na lokale mieszkalne w Polsce może zostać zaspokojony między rokiem 2027 a 2030.

Co ważne popyt na mieszkania oraz ich podaż można mierzyć też metrażem lokali i liczbą pokoi przypadających na osobę. W tym kontekście Polska musi jeszcze dogonić standardy zachodniej Europy. Prognozy oparte na tego rodzaju wyliczeniach przyjmują, że potrzeby mieszkaniowe obywateli naszego kraju zostaną zaspokojone nie wcześniej niż w 2040 roku. Można przyjąć, że nim popyt na lokale mieszkalne zostanie nasycony, będzie on ewoluował. Własnym mieszkaniem powinno dysponować coraz więcej gospodarstw domowych, a rodziny częściej będą starały się o większe i wygodniejsze lokum.

Postępująca regionalizacja rynku mieszkaniowego

Ze względu na migracje ludności z małych do większych miejscowości popyt na lokale mieszkalne może być coraz bardziej skupiony na metropoliach oraz ich okolicach. Oczywiście prognoza ta jak każde założenie obarczona jest pewnym ryzykiem i niepewnością. Na zjawisko nazywane wyludnianiem się Polski powiatowej z pewnością będzie miała wpływ geopolityka czy nowe regulacje prawne dotyczące branży deweloperskiej. W tym kontekście ważna jest też polityka lokalna, która może ściągać nowych mieszkańców do mniejszych miast lub na wieś.

Warto zauważyć, że do zaspokojenia fundamentalnego popytu na mieszkania, gdzie przynajmniej jedno lokum przypada na gospodarstwo domowe, brakuje w Polsce 300-400 tysięcy nieruchomości. Luka ta ma szansę zostać zapełniona najprawdopodobniej do 2028 roku, jednak dużo zależy tu od trendów demograficznych i podaży mieszkań w najbliższych latach. Autorzy opracowania podkreślają, że można zaryzykować stwierdzenie, że została ona zapełniona, skoro aktualnie w budowie w Polsce jest obecnie około 850 tysięcy lokali mieszkalnych. Oczywiście pozostaje jeszcze problem niskiej dostępności lokali mieszkalnych, za którą odpowiadają przede wszystkim wysokie ceny. Istnieje jednak realna szansa, że w dłuższej perspektywie będą one spadać, a sytuacja na rynku nieruchomości będzie coraz bardziej stabilna.