Coraz więcej deweloperów spodziewa się spadku cen mieszkań

Pierwsze przesłanki dotyczące możliwych spadków cen mieszkań z rynku pierwotnego u deweloperów pojawiły się już w lipcu 2024 roku. Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynikało wówczas, że tylko 13% firm deweloperskich spodziewało się dalszego wzrostu cen, a 7,8% przewidywało ich spadek. Zdecydowana większość była zdania, że nastąpi faza stabilizacji. Po kilku latach hossy deweloperzy muszą przygotować się na cięższe czasy.

Perspektywa spadków cen na rynku nieruchomości pierwotnych

W ciągu ostatnich kilku lat media donosiły o szybko rosnących cenach mieszkań z pierwszej ręki. Tworzyło to znakomite warunki dla deweloperów do rozwoju biznesu. Sprzedawali coraz mniejsze mieszkania i dobrze na nich zarabiali. Ceny rosły, a wraz z nimi i zyski inwestorów. Trend powoli się jednak odwraca. Badanie z października 2024 roku pokazuje, że aż 22,5% deweloperów spodziewa się spadków cen. Jeszcze w lipcu Indeks Nastrojów Deweloperów i Wskaźnik Oczekiwań Klientów wskazywały, że rynek nieruchomości w Polsce wchodził w fazę stabilizacji, co potwierdzało niemal 76% ankietowanych firm deweloperskich. W lipcu było to aż 80%.

W czerwcu i lipcu 2024 roku Indeks Nastroju Deweloperów wynosił 0,06. W październiku bieżącego roku było to już -0,20. Wówczas tylko 3,3% badanych firm deweloperskich wskazało, że przewiduje wzrosty cen nowych mieszkań. Ponad 70% szacowało, że zapanuje stabilizacja.

Dlaczego nowe mieszkania mogą stanieć?

Ceny nowych mieszkań przestały rosnąć na przełomie września i października. Pokazał to Indeks Zmiany Cen Mieszkań. We wrześniu tego roku po raz pierwszy osiągnął wartość ujemną, a w październiku się to pogłębiło.

Zainteresowanie mieszkaniami spadło, a przy tym nie ma czynnika zwiększającego popyt w postaci zapowiadanego przez polityków programu #naStart z kredytem 0%. Część klientów, którzy mieli środki, zdecydowało się na zakup mieszkania. Obawiali się, że w II półroczu 2024 roku dojdzie do windowania cen. Tak się jednak nie stało.

We wrześniu deweloperzy, w większości dużych polskich miast, zwiększyli podaż, na co wskazywały dane zgromadzone przez BIG DATA RynekPierwotny.pl. We Wrocławiu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny wzrosły. Jednak po raz pierwszy w 2024 roku, aż w 5 z 7 analizowanych metropolii, doszło do spadków, tak jak w Krakowie czy w Trójmieście. Listopad był z kolei siódmym miesiącem, w którym nie zmieniła się średnia cena mkw. mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów.

Firmy zauważyły nadpodaż nieruchomości mieszkalnych i spowolniły tempo realizacji inwestycji, ponieważ ich ukończenie już teraz spowodowałoby powstanie problemu ze zbyciem. Inni musieli zaproponować promocje i specjalne oferty, aby sprzedać je już teraz. Przykładowo, Grupa Murapol gwarantuje 10% przychodu z wynajmu przez 12 miesięcy, jeśli przez co najmniej 3 miesiące od wykończenia lokalu inwestor nie znajdzie na niego najemcy. Dotyczy to inwestycji w Gdańsku, Toruniu i Wrocławiu.

Deweloper Develia gwarantuje „Pół roku najmu za 1 zł”. Inwestor, kupując mieszkanie, od razu ma zapewnione znalezienie dla niego najemcy i obsługę całego procesu najmu przez kolejne pół roku. Wszystko to za złotówkę. Voucher o wartości nawet 30 tys. zł oferuje deweloper Archicom.

Deweloperzy zachęcają klientów do zakupu na różne sposoby, co również jest przesłanką świadczącą o tym, że nadchodzą dla nich cięższe czasy.