Co się będzie działo z cenami mieszkań na koniec 2026?

Kupować teraz czy jeszcze poczekać? To pytanie zadaje sobie dziś wielu Polaków planujących własne mieszkanie. Odpowiedź nie jest prosta, bo rynek daje sprzeczne sygnały – z jednej strony rośnie popyt i liczba zaciąganych kredytów, z drugiej mieszkań na sprzedaż wciąż jest dużo, więc jest w czym wybierać. Co czeka rynek nieruchomości tej jesieni? Eksperci widzą trzy scenariusze.

Popyt wraca

Coraz mniej kupujących wierzy, że wystarczy poczekać. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w lipcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22 proc. wyższa niż rok wcześniej, a o finansowanie wnioskowało o 11,6 proc. więcej osób. Rekord padł też przy średniej kwocie kredytu – 538,5 tys. zł, o 9,3 proc. więcej niż przed rokiem.

Jak zauważa Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group, rosnąca liczba wniosków i wyższe kwoty pokazują, że kupujący przestali czekać na idealny moment i dostosowali się do realiów rynku. Część ruchu to zresztą refinansowanie starych kredytów – klienci szukają lepszych warunków, co samo w sobie świadczy o dojrzewaniu rynku.

Ceny stoją, ale oferta wciąż szeroka

Po stronie cen nie widać gwałtownych ruchów. Według danych Otodom średnia cena ofertowa nowych mieszkań w siedmiu największych miastach przekroczyła w drugim kwartale 16 tys. zł za metr – o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. Sytuacja nie wszędzie wygląda jednak tak samo. W Łodzi i Katowicach nadal widać przewagę podaży nad popytem, więc kupujący mają w czym wybierać i mają możliwości negocjacyjne.

Jak widać, to, jaką decyzję podjąć, musimy uzależnić od tego, jaki rynek nas interesuje, bo sytuacja różni się pomiędzy miastami.

Trzy scenariusze na jesień

Radosław Jodko wskazuje trzy warianty. W pierwszym stopy spadają, poprawia się zdolność kredytowa, a popyt rośnie – ale szeroka oferta trzyma ceny w ryzach. Wzrosty pozostają jednocyfrowe i najsilniejsze w Warszawie oraz Trójmieście, symboliczne tam, gdzie mieszkań jest najwięcej.

Drugi scenariusz to rynek dwóch prędkości: popyt rośnie szybciej niż deweloperzy nadążają z ofertą w najpopularniejszym segmencie. Na tempo nowych inwestycji wpływają reforma planistyczna, ustawa schronowa i wysokie ceny gruntów, więc presja cenowa skupia się na dobrze skomunikowanych mieszkaniach, na które łatwo wziąć kredyt, podczas gdy reszta oferty stoi.

Trzeci wariant zakłada, że Rada nie tnie stóp – na przykład przez odbicie inflacji. Wtedy część kupujących wraca do trybu „poczekamy”, a deweloperzy sięgają po rabaty, gwarancje ceny i pakiety wykończeniowe, zwłaszcza pod koniec roku.

Na co zwrócić uwagę przed decyzją?

Odpowiedź na pytanie „kupować czy czekać” nie jest więc prosta. Warto śledzić trzy rzeczy: decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp, tempo, w jakim deweloperzy uzupełniają ofertę, oraz kolejne dane BIK. Jeśli liczba wniosków i średnia kwota kredytu dalej będą rosły, to znak, że Polacy przestali liczyć na spektakularne przeceny i coraz częściej kupują na warunkach, jakie rynek oferuje tu i teraz.