Czy warto czekać na Bezpieczny Kredyt?

Cały rynek nieruchomości szykuje się do lipca, gdy zacznie działać rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych – “Bezpieczny Kredyt 2%”. Osoby, które obecnie nie mają finansowej zdolności wystarczającej do nabycia mieszkania, nie mają dylematu – czekają na BK2%, aby móc zrealizować swoje marzenia. Jednak co z tymi, którzy już teraz mogliby pozwolić sobie na zakup? Powinni kupować, czy może poczekać i skorzystać z rządowego wsparcia?

Zasady programu Bezpieczny Kredyt 2%

Krótko przypomnijmy główne założenia programu Bezpieczny Kredyt 2%:

• z programu może skorzystać osoba nie starsza niż 45 lat (w przypadku małżeństw warunek ten musi spełnić przynajmniej jeden z małżonków).
• wsparcie jest przeznaczone na nabycie pierwszego mieszkania, więc beneficjent nie może posiadać prawa własności do lokalu mieszkalnego (wyjątkiem jest sytuacja odziedziczenia mniej niż 50% nieruchomości i niezamieszkiwania jej).
• rząd przez 10 lat będzie dopłacał do raty kredytu, tak aby realne oprocentowanie wynosiło około 2% (sam mechanizm wyliczania oprocentowania sprawia, że nie jest to równo 2%). Koszt kredytu to oprocentowanie powiększone o marżę banku.
• jeśli w trakcie spłacania kredytu beneficjent programu przestanie spełniać jego warunki – utraci prawo do dopłat. Warunki to m.in. zakaz wynajmowania lokalu nabytego z pomocą BK2%.

Czekać czy nie czekać na Bezpieczny Kredyt?

Tak jak napisaliśmy we wstępie, osoby, które bez wsparcia nie mają zdolności do nabycia mieszkania, nie muszą się zastanawiać – czekają, bo dopiero rządowa pomoc umożliwi im zakup lokalu. Dylemat mają ci mogący kupić już teraz, a jednocześnie spełniający kryteria pozwalające skorzystać z preferencyjnego kredytu.

Na pewno Bezpieczny Kredyt 2% ma przynajmniej jedną zaletę – to niskie oprocentowanie, bardzo atrakcyjne w porównaniu z bieżącymi ofertami rynkowymi. Według dostępnych online symulacji, typowy kredyt BK2% to rata niższa od 1-1,5 tysiąca złotych niż rata kredytu bez wsparcia. Do tego program został skonfigurowany tak, aby po 10 latach, gdy wygaśnie wsparcie, rata była na podobnym poziomie. Możliwe to będzie dzięki zastosowaniu systemu rat malejących – w kredycie spłacanym takim trybem co miesiąc płacimy stałą część kapitałową. Typowy kredyt to raty stałe, które w początkowym okresie spłaty zawierają praktycznie tylko odsetki, więc nie zmniejszają kosztów obsługi zadłużenia.

Chyba najwięcej wątpliwości wzbudzają ograniczenia dysponowaniem nieruchomością, m.in. zakaz wynajmu, ale też inne warunki. Ich złamanie oznacza utratę prawa do dopłat. Jednak obecne zapisy w ustawie sprawiają, że będzie to utrata przyszłych dopłat – już pobranych nie trzeba będzie oddawać. Jeśli tak, to BK2% może być dobrym wsparciem nawet tymczasowo. Jeżeli ktoś kupiłby mieszkanie zbyt małe, po kilku latach mógłby je wymienić, bez negatywnych konsekwencji.

Są jednak też argumenty za tym, aby nie czekać na rządowe dopłaty i kupić już teraz. Od kilku miesięcy rynek mieszkaniowy przeżywa ochłodzenie – popyt spadł i coraz częściej znajduje to odzwierciedlenie w cenach. Deweloperzy są mniej skłonni do obniżania cen (za to mogą dorzucać gratisy, takie jak miejsce parkingowe), za to rynek wtórny zrobił się dużo podatniejszy na negocjacje, co widać chociażby w raporcie cen transakcyjnych NBP z I kwartału 2023. To wszystko oznacza, iż obecnie jest długo wyczekiwany moment na korzystny zakup mieszkania – ceny można negocjować. Czy taki stan rzeczy się utrzyma? To zależy od skali sukcesu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z założeniami, czyli m.in. w 2023 nie będzie limitów i wsparcie uzyska każdy chętny spełniający wymogi, może to wygenerować potężny impuls na rynku. Dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy transakcji miałoby szansę przywrócić trend wzrostu cen. Do tego szybki napływ klientów sprawi, że oferta mieszkań na sprzedaż zostanie zredukowana i nie będzie z czego wybierać.

Jak widać z powyższych ustaleń – jeśli kogoś stać na zakup teraz, a do tego ma zdolności negocjacyjne, czekanie na Bezpieczny Kredyt 2% nie musi być lepszą alternatywą.