Czym jest lokal mieszkalny?

Przeglądając ogłoszenia na portalach z nieruchomościami, można natknąć się na określenia takie jak mikroapartament lub mikrokawalerka. Jak sama nazwa wskazuje, charakteryzują się one niewielką powierzchnią – mogą mieć około 20 mkw., ale zdarzają się też mniejsze. Czy zgodnie z obowiązującym prawem są to lokale mieszkalne?

Ustawa o własności lokali została uchwalona 24 czerwca 1994 roku. Zgodnie z jej zapisami lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Lokal mieszkalny może zostać na wniosek właściciela wyodrębniony z budynku i stanowić odrębną własność. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest przez starostę, po czym można formalnie wyodrębnić lokal z nieruchomości i założyć dla niego księgę wieczystą. Z lokalem mieszkalnym związane są również pomieszczenia przynależne, takie jak strych, komórka, piwnica, czy garaż. Nie muszą one przylegać bezpośrednio do lokalu, wystarczy, że znajdują się w granicach nieruchomości, z której wyodrębniono lokal. Związane są one z lokalem mieszkalnym w sensie prawnym i funkcjonalnym, ponieważ służą do zaspokajania innych potrzeb osób korzystających z lokalu mieszkalnego, poza potrzebami mieszkaniowymi. Prawem związanym z własnością lokalu mieszkalnego jest także udział właściciela w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, jak na przykład windy.

Aby nieruchomość mogła być uznana za lokal mieszkalny, musi spełniać wymogi techniczne określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym rozporządzeniem w lokalach mieszkalnych wysokość pomieszczeń powinna wynosić 2,5 metra, natomiast w przypadku pokoi na poddaszu w budynkach jednorodzinnych – 2,2 metra. Drzwi powinny mieć szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy. Lokal mieszkalny musi również posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej, ważne 10 lat i określające wielkość energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem lokalu. Pomieszczenie mieszkalne i kuchnia powinny mieć dostęp do światła dziennego. Wyjątek stanowią mieszkania jednopokojowe, gdzie dopuszcza się brak okna w kuchni lub zastosowanie aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem, trzeba jednak pamiętać o odpowiedniej wentylacji. Zgodnie z prawem minimalna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosi 25 metrów kwadratowych.

Pomimo tego, że rozporządzenie określa minimalną powierzchnię, jaką powinno mieć mieszkanie, na rynku spotkać można wiele ofert nieruchomości mniejszych niż 25 mkw., które nie powinny być sprzedawane czy wynajmowane jako lokale mieszkalne. Tak zwane mikroapartamenty cieszą się jednak sporą popularnością wśród osób, którym nie zależy na dużej przestrzeni. Lokale te często są bardzo ciekawie i pomysłowo zaaranżowane, żeby jak najefektywniej wykorzystać dostępną powierzchnię.