Nastroje pośredników coraz gorsze – badanie za I kwartał 2022
Portal Nieruchomosci-online.pl co kwartał bada nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami. Na podstawie ankiet sporządza raport INPON (Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami), który za pomocą przejrzystych, liczbowych wartości pokazuje, jak agenci oceniają bieżącą sytuacją oraz jakich zmian się spodziewają. Odczyty z kolejnych kwartałów pokazują, iż pośrednicy są coraz bardziej pesymistyczni, chociaż tendencja nie jest jednolita i np. w najnowszym raporcie widać poprawę w segmencie mieszkań na wynajem.
Uśredniona wartość indeksu INPON w I kwartale 2022 roku wyniosła 57,71 punktu (skala to 0-100 punktów). Granicą oddzielającą pesymizm od optymizmu jest połowa skali, czyli 50. Oznacza to, że bieżący odczyt nadal mieści się w spektrum pozytywnej oceny stanu rynku oraz jego perspektyw. Nie zmienia to faktu, że w ujęciu kwartał do kwartału, poziom INPON-u systematycznie spada. Chociaż obecny spadek jest niemal symboliczny, bo zaledwie o 0,27 punktu. Należy jednak mieć na uwadze, iż gdyby nie wybuch wojny w Ukrainie i napływ uchodźców, będące potężnym impulsem ożywienia dla rynku wynajmu, nastroje wyglądałyby dużo gorzej.
W ujęciu historycznym ogólny odczyt INPON kształtował się następująco:
- IIQ2021 – 62,75
- IIIQ2021 – 61,3
- IVQ2021 – 57,98
- IQ2022 – 57,71
Parametr INPON wyliczany jest z ośmiu subindeksów. Znamienne jest, że aż 6 z nich wykazało spadek, za to dużą poprawę nastrojów odnotowano w dwóch, tych dotyczących wynajmu. W przypadku kawalerek na wynajem kwartalny wzrost oceny to aż 15,8 punktu, a w przypadku ogólnie mieszkań na wynajem jeszcze więcej, bo 18,2 punktu. Pozostałe kategorie zanotowały spadek ocen:
- kawalerki na sprzedaż: -4 pkt.,
- mieszkania na sprzedaż: -8,9 pkt.,
- domy na sprzedaż: -8,6 pkt.,
- działki na sprzedaż: -6,9 pkt.,
- lokale biurowe (sprzedaż i wynajem): -1,9 pkt.,
- lokale usługowe (sprzedaż i wynajem): -2,1 pkt.
W odczytach subindeksów wyraźnie widać pogorszenie ocen sprzedaży. Popyt na nieruchomości w ostatnim okresie zaczął bardzo gwałtownie spadać, w związku z coraz wyższym stopami procentowymi i droższym kredytem.
W kontekście poprawy sytuacji w wynajmie, należy uwzględniać to, iż wpływ uchodźców na polski rynek nieruchomości prawdopodobnie nie będzie zbyt trwały (przynajmniej nie tak silny wpływ). Wraz ze stabilizowaniem się sytuacji w Ukrainie, obywatele tego kraju będą coraz chętniej wracać do swojego kraju. Zresztą – to już się dzieje i na granicy dziennie notowane jest ok. 20 tysięcy powrotów.
Równocześnie z pobudzeniem rynku najmu zanotowano mocne obniżenie popytu na rynku sprzedaży, zarówno wtórnym, jak i pierwotnym. Główna przyczyna to drożyzna (coraz droższe materiały budowlane oraz robocizna, przez co stawki za mkw osiągnęły poziom nieakceptowalny dla statystycznego klienta) oraz coraz trudniej dostępny kredyt (efekt podnoszenia stóp procentowych przez RPP). Jednocześnie większość pośredników uważa, że nie ma co liczyć na spadek cen (86% dla kawalerek i 76% dla pozostałych mieszkań). Według agentów dojdzie więc do sytuacji, gdy przy braku korekt cen w dół (a nawet kontynuacji trendu wzrostowego) coraz mniej osób będzie sobie mogło pozwolić na zakup mieszkania, w związku z czym lokale będą się sprzedawały bardzo długo.
Jednocześnie pośrednicy uważają, że w najbliższym czasie będzie się pojawiało coraz więcej ofert domów w trakcie budowy (takiej odpowiedzi udzieliło 38% ankietowanych). Mimo to nie dojdzie do spadku cen, ponieważ nie ma ku temu możliwości – koszty realizacji inwestycji wciąż rosną. W przypadku działek agenci uważają, że nadal będzie występował silny popyt, z tym że ziemia nie będzie już kupowana z intencją natychmiastowego zabudowania, ale raczej w celach inwestycyjnych lub z myślą o budowie domu w kolejnych latach.