Zaczęło się wielkie hamowanie na rynku mieszkaniowym

Na rynku mieszkaniowym widać coraz więcej sygnałów odwrócenia koniunktury. Nie powinno to dziwić, ponieważ jest on cykliczny i dotychczas zawsze po okresie boomu następowała bessa. Wygląda na to, iż reguła ta potwierdzi się jeszcze raz i już niebawem dojdzie do spadku cen. Być może nawet już dochodzi, ponieważ niektóre najnowsze odczyty pokazują redukcję stawek ofertowych na rynku wtórnym.

To, że ceny mieszkań po raz kolejny zaczynają spadać, nie jest oczywiście kwestią jakiejś oderwanej od ekonomii zasady działającej na samym rynku nieruchomości. Rynek ten jest częścią gospodarki i to, co się na nim dzieje, wpisuje się właśnie w stan globalnej i krajowej ekonomii. Ta zaś właśnie ostro hamuje i być może już niebawem doświadczymy kilkumiesięcznej recesji.

Bezpośrednie przyczyny zadyszki w mieszkaniówce są następujące:

• niepewność gospodarcza, wywołana przez czynniki takie jak wojna w Ukrainie, szalejąca inflacja, problemy z dostępnością niektórych towarów, rosnące ceny paliw, energii oraz żywności.
• wysokie ceny mieszkań, które przez miniony okres koniunktury zostały napompowane do rekordowych poziomów. Szczególnie ostatnie 2 lata były pod tym względem krytyczne, ponieważ wyrażony procentami wzrost cen metra kwadratowego w ujęciu rok do roku w niektórych lokalizacjach był nawet dwucyfrowy.
• drogi kredyt, którego koszt został wywindowany rosnącą stawką WIBOR. Stawka ta zależy od stóp procentowych, te zaś są systematycznie podnoszone przez Radę Polityki Pieniężnej, w celu walki z bardzo wysoką inflacją.

Można uznać, iż z wymienionych powyżej czynników to ten ostatni ma największe znaczenie. Mieszkaniówka jest napędzana głównie środkami z kredytów hipotecznych udzielanych indywidualnym nabywcom. W obecnej sytuacji przeciętny “Kowalski” ma bardzo niską zdolność kredytową. Jeśli połączyć to z wysokimi cenami mieszkań, okazuje się, że mało kogo stać na to, aby kupić własne M. Jednak to nie jedyny sposób, w jaki drogi kredyt będzie kształtował sytuację w mieszkaniówce w najbliższych miesiącach. W kiepskiej sytuacji znajdzie się też część osób, które już lokal kupiły i mają kredyt. Niektórzy zadłużyli się na maksymalną dostępną kwotę i teraz, gdy wysokość comiesięcznej raty kredytu rośnie, zaczną mieć problemy ze spłacaniem. Na chwilę bieżącą (lipiec 2022) można uznać, że wysokość raty od października 2021 urosła już dwukrotnie, a prawdopodobnie nie jest to koniec podwyżek. Jeśli tendencja ta się utrzyma, a do tego pogorszy się sytuacja gospodarcza w kraju, co przełoży się na większe bezrobocie i gorsze zarobki, na rynek mogą zacząć trafiać mieszkania i domy wyprzedawane przez niewypłacalnych dłużników.

Zasilenie rynku lokalami kredytobiorców, którzy utracili płynność finansową, byłoby kolejnym zastrzykiem podażowym. A podaż jest już bardzo duża i przeważa nad popytem. Widać to w danych udostępnianych przez portale ogłoszeniowe, np. Nieruchomosci-online.pl mówią o znacznym spadku liczby zapytań kierowanych przez klientów do ogłoszeniodawców. Jednocześnie ogłoszeń sprzedaży jest coraz więcej. Na wprowadzenie na rynek oczekuje też pula mieszkań pochodząca z “górki budowlanej”, która miała miejsce przez ostatnie kilkanaście miesięcy, kiedy to deweloperzy, zachęceni wysokimi cenami metra kwadratowego, rozpoczęli rekordową liczbę inwestycji.

Jak widać więc, w grze jest kilka bardzo silnych czynników wytwarzających presję na spadek cen w mieszkaniówce. Oczywiście nadal mamy do czynienia z dużymi kosztami materiałów budowlanych i wykonawstwa, jednak prawa rynku są bezlitosne i jeśli popyt będzie wciąż spadał, to korekta cen w dół jest nieunikniona. Nie jest to zaklinanie rzeczywistości, ponieważ w danych Morizon.pl już widać spadki cen mieszkań używanych. Tradycyjnie rynek wtórny jest dużo bardziej czuły na zmiany koniunktury, więc sytuację na nim można uznać za prognozę tego, co się niebawem zacznie dziać na rynku pierwotnym. Nadchodzi więc czas udanych zakupów dla tych, którzy mają gotówkę lub zachowali zdolność kredytową. Eksperci PKO BP zakładają, że maksymalnie potrwa on do 2025 roku, kiedy powróci trend wzrostowy dla cen mieszkań i domów.