Współwłasność nieruchomości – z jakimi wyzwaniami się wiąże?

Prawo własności nieruchomości może przysługiwać wielu osobom. Może to rodzić konflikty związane z użytkowaniem i zarządzeniem nieruchomością. Obowiązujące przepisy dają kilka możliwości rozwiązania problemów wynikających ze współwłasności.

Prawo własności do nieruchomości może zostać podzielone na udziały i przysługiwać wielu osobom. Teoretycznie nie ma ograniczenia liczby udziałów, więc możemy być właścicielami niewielkiego fragmentu nieruchomości.

Najczęściej właścicielami udziałów w nieruchomości stajemy się, otrzymując spadek. Dzieje się tak, gdy zmarły miał wielu spadkobierców i jego majątek jest dzielony pomiędzy nich. Jest to tzw. współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych. Udziały w nieruchomości można również kupić.

Wspólne użytkowanie i zarządzanie nieruchomością

Współwłasność oznacza konieczność wspólnego użytkowania nieruchomości oraz zarządzania nią. Każdy ze współwłaścicieli może swój udział sprzedać, przekazać w darowiźnie, wynająć lub wydzierżawić, obciążyć służebnością, oraz rozporządzać nim w dowolny sposób bez zgody pozostałych właścicieli. Udziały podlegają też dziedziczeniu.

W ramach czynności zwykłego zarządu współwłaściciele zobowiązani są do realizacji bieżących spaw związanych ze standardowym korzystaniem z nieruchomości i utrzymywaniem jej w odpowiednim stanie. Już nawet do realizacji takich czynności wymagana jest zgoda osób, którym przypada ponad połowa udziałów w nieruchomości. Jeden współwłaściciel może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu, jeśli przysługuje mu więcej niż 50 proc. udziałów.

Jeszcze trudniej jest w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zaliczyć do nich można np. sprzedaż nieruchomości, a nie tylko udziałów przypadających na jednego współwłaściciela. W takim przypadku wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. W przypadku braku porozumienia współwłaściciele mający wspólnie ponad połowę udziałów mogą wystąpić do sądu, którego zadaniem będzie rozstrzygnięcie sporu.

Podział quad usum

W celu unormowania zasad korzystania z nieruchomości można dokonać podziału nieruchomości do korzystania. Jest to tzw. podział quoad usum. Na jego podstawie każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego używania fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.

Podział taki następuje na podstawie umowy między właścicielami i w praktyce jest stosowany, gdy każdy z nich posada relatywnie duże udziały. Technicznie niemożliwe może być dokonanie takiego podziału w przypadku dużej liczby współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności

Jednym ze sposobów pozbycia się problemów związanych ze współwłasnością jest jej zniesienie. Można to zrealizować poprzez odkupienie udziałów przez jednego ze współwłaścicieli. Sprzedaż może być dobrowolna lub przymusowa na podstawie wyroku sądu.

Innym sposobem jest sądowe przyznanie własności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub fizyczny podział nieruchomości. To ostatnie rozwiązanie można łatwo zastosować w przypadku działek, które geodezyjnie można podzielić na mniejsze. W przypadku niektórych nieruchomości mieszkalnych możliwe jest wyodrębnienie mniejszych lokali, po ich fizycznym podziale (wykonaniu ścian działowych i osobnych wejść).